Grunderwerbsteuer-Reform

Neue Spielregeln für Share Deals ab 1. Juli 2025

08. Mai 2025

Grunderwerbsteuer-Reform: Neue Spielregeln für Share Deals ab 1. Juli 2025

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 verfolgt der Gesetzgeber das klar formulierte Ziel: „Lückenschluss bei der Grunderwerbsteuerpflicht von Immobilientransaktionen“. Die geplanten Änderungen betreffen zentrale Parameter bei Immobilientransaktionen über Gesellschafterstrukturen (Share Deals).

Die wichtigsten Eckpunkte:

• Beteiligungsschwelle sinkt auf 75 Prozent und Beobachtungszeitraum verlängert sich auf 7 Jahre Statt wie bisher 95 Prozent, reicht künftig eine Beteiligung von 75 Prozent aus, um Grunderwerbsteuer auszulösen. Der Beobachtungszeitraum wird von 5 auf 7 Jahre ausgedehnt. Auch Kapitalgesellschaften sollen in Zukunft davon betroffen sein.
• Mittelbare Anteilsverschiebungen Nicht nur unmittelbare, sondern auch mittelbare Beteiligungen werden relevant – durch Multiplikation der prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene.
• Neuer Zurechnungskreis bei Anteilsvereinigungen Statt auf eine Unternehmensgruppe wird künftig auf „Personenvereinigungen“ unter einheitlicher Leitung oder Kontrolle abgestellt.
• 3,5 Prozent Steuer für Immobiliengesellschaften Bei Anteilsvereinigungen, Gesellschafterwechsel oder Umgründungsvorgängen durch eine neu definierte „Immobiliengesellschaft“ wird künftig der gemeine Wert als Bemessungsgrundlage herangezogen – statt wie bisher der Grundstückswert. Der Steuersatz steigt auf 3,5 Prozent. Das gilt aber nicht, wenn alle beteiligten Gesellschafter dem Familienverband angehören.
• Ausnahme für börsennotierte Gesellschaften Die „Börsenklausel“ sieht vor, dass Anteilsübertragungen von Kapitalgesellschaften, welche an einem geregelten Markt (nach Börsegesetz) gehandelt werden, vom Tatbestand des Gesellschafterwechsels ausgenommen bleiben. Auch die Immobilienertragssteuer ist von Änderungen betroffen:
• Im Fall von Umwidmungen nach dem 31.12.2024 wird im Veräußerungsfall ein Umwidmungszuschlag von 30 % des Gewinns (Grenze Veräußerungserlös) zusätzlich zu versteuern sein.

Inkrafttreten:

Für Erwerbsvorgänge mit Steuerschuld ab dem 1. Juli 2025

Wer Share Deals weiter effizient strukturieren will, wird an dieser Reform nicht vorbeikommen. Jetzt ist der richtige Moment, um Beteiligungsmodelle und Unternehmensstrukturen auf den Prüfstand zu stellen!