Nach den jüngsten Unwettern sehen sich viele Mieter mit teils erheblichen Schäden an ihren Wohnungen konfrontiert. Damit verbunden tauchen zwei zentrale Fragen auf: „Wer übernimmt die Kosten für die Schadensbehebung?“ Und: „Ist weiterhin Miete zu zahlen, wenn die Wohnung durch Sturmschäden unbewohnbar geworden ist?“
Die Antwort hängt maßgeblich vom jeweiligen Mietverhältnis ab. Liegt dieses im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) oder unterliegt es den Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB)?
Mietverhältnisse außerhalb des Vollanwendungsbereiches des MRG unterliegen im vorliegenden Zusammenhang den Bestimmungen des ABGB. § 1096 ABGB regelt, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mietgegenstand in einem brauchbaren Zustand zu übergeben und während der gesamten Mietdauer in einem solchen zu erhalten. Wird das Mietobjekt jedoch durch einen außerordentlichen Zufall, wie schweren Unwetter oder Seuchen, unbrauchbar, kann der Vermieter nicht zur Wiederherstellung verpflichtet werden. Er kann im Gegenzug aber auch keine Miete verlangen, da dem Mieter, abhängig vom Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung, ein Recht auf Mietzinsminderung zusteht.
Diese Regelungen sind dispositiv, das bedeutet, sie können vertraglich geändert oder eingeschränkt werden.
Im Vollanwendungsbereich des MRG hingegen ist der Vermieter nur dann verpflichtet, Schäden im Mietobjekt zu beheben, wenn ein ernster Schaden des Hauses (z.B. Mauerfeuchtigkeit) oder eine erhebliche Gefahr für die Gesundheit der Bewohner (z.B. massiver Schimmelbefall) vorliegt. Bei anderen Schäden im Mietobjekt ist der Vermieter nicht verpflichtet Reparaturen durchzuführen.
Zwar ist diese Bestimmung für den Mieter im Vergleich nachteilig, allerdings ist sie im Gegensatz (relativ) zwingend, das heißt, eine Schlechterstellung des Mieters im Mietvertrag ist unzulässig.
Für Mieter und Vermieter ist es in solchen Situationen entscheidend, die genauen Bestimmungen des Mietvertrages und rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen.
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